Prvo informacija o lokaciji
Svaka lokacija ima minimalnu površinu parcele i ulični front. Plan može i da oduzme deo za buduću ulicu, pa posle toga nema uslova za deobu. Zato se prvo čita informacija o lokaciji.
Parcelacija · preparcelacija · spajanje
Dok nije 1/1, nije tvoje.
Ljudi misle da je cepanje parcele jedna linija na papiru. Nije. Treba saglasnost urbanizma, potpis svakog suvlasnika i dva projekta. Pre nego što platiš ijedan projekat, pokažem ti da li tvoja parcela uopšte može da se podeli.
Prepoznaješ se?
Ovo mi ljudi pišu svaki dan
- „Sa bratom sam na pola, a hoćemo da svako ima svoje.“
- „Kupujem 5 ari od većeg placa. Prodavac ima skicu.“
- „Nasledili smo zemlju i ima nas šestoro na jednom broju.“
- „Plac mi je od dve parcele, a kuća stoji na sredini.“
- „Komšija je sad dobre volje. Ne znam kakav će biti za pet godina.“
Ako si se pronašao u bar jednoj rečenici, nisi jedini. I nije kasno da se reši kako treba.
Pravi slučaj sa konsultacije
Kapara za 5 ari koji ne postoje
Mladić se javlja pred kupovinu 5 ari u Višnjici. Prodavac deli veliki plac na četiri dela i ima „sve nacrtano“. Dogovor je bio da da kaparu, pa da posle dođe geometar i ucrta njegov deo.
Kad sam otvorio dokumentaciju, slika je bila drugačija. Skica je interna. Parcela nije isparcelisana, u suvlasništvu je, a prodavac još nije ni upisan kao vlasnik onoga što prodaje.
Šta to znači u praksi? Dok se parcela ne podeli i ne upiše, svaki kupac postaje suvlasnik cele parcele. Svi se pitaju za sve. I banka na takav plac ne daje kredit za kuću.
Savet je bio jasan: ne ulazi, druže moj, dok nemaš crno na belo iz urbanizma. Prvo projekat parcelacije, koji može da plati i jedna strana, a sve uplate regulisati predugovorom.
Ono što ti niko ne kaže
Šta je fora sa parcelacijom
Urbanizam ne traži potpise, katastar traži svačiji
Urbanizam gleda da li je deoba tehnički moguća. Katastar traži potpis svakog upisanog. Potpise skupi na početku, a ne kad su projekti gotovi.
Sve parcele iz deobe radi odjednom
Ne sme da ostane „patrljak“ koji nikome ne pripada. Svaki deo mora nekome da se pripoji.
Spajanje traži iste vlasnike
Dve parcele mogu da se spoje samo ako imaju iste vlasnike. Kad je kuća na dve parcele, spajanje je često nužno.
Podeli dok je komšija dobre volje
Kad dođu naslednici, umesto jednog suvlasnika imaš njih pet. Svaki novi potpis je nova prepreka.
Korak po korak
Parcelacija, korak po korak
- Informacija o lokacijiDa li tvoja parcela uopšte može da se podeli i pod kojim uslovima.
- Saglasnost svih upisanihSkica i dogovor na početku, uz ugovor sa advokatom ili notarom.
- Geodetska podloga i projektiUrbanista radi projekat parcelacije, a geometar projekat obeležavanja. Oba idu u urbanizam na potvrdu.
- Elaborat i katastarGeometar predaje elaborat, katastar donosi rešenje, a nove međe se obeležavaju na terenu.
- Ugovor o deobiTek posle toga svako postaje vlasnik jedan kroz jedan.
Iz mog iskustva: bez spora, deo u katastru traje od tri meseca do godinu dana. Sa mnogo suvlasnika računaj na najmanje dve godine.
Pogledaj još
Objasnio sam to i u videima
Pitanja
Najčešće me pitate
Može li jedan suvlasnik da pokrene parcelaciju?
Projekat može da plati jedan, da se prvo proveri da li je deoba moguća. Za katastar je potreban potpis svih.
Šta ako jedan suvlasnik neće da potpiše?
Sud postoji, ali može da traje godinama. To nikome ne savetujem kao prvi korak. Prvo se traži dogovor.
Mogu li da podelim poljoprivredno zemljište?
Minimalna površina posle deobe je 0,5 hektara za obradivo zemljište, a 1 hektar za komasirano.
Dve kuće na jednoj parceli, može li?
Po pravilu ne, osim ako plan to dozvoljava. Rešenja su deoba parcele ili dogradnja sa dva stana. Zavisi od mesta.
Stanje propisa: 30.10.2026. Zakon o planiranju i izgradnji (čl. 68), Zakon o poljoprivrednom zemljištu (čl. 27). Ovo je objašnjenje, ne pravni savet.
Tvoj slučaj je sledeći.
Pošalji broj parcele i katastarsku opštinu. Za 30 minuta znaćeš šta ti treba i kojim redom.
45 €konsultacija · 30 minuta · Google Meet
Ukoliko su ti potrebne moje usluge, one se umanjuju za cenu konsultacije.
Zakaži konsultaciju